Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán nhà là quá trình tư vấn và hỗ trợ các bên liên quan trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặc cọc mua bán nhà. Điều này có thể bao gồm việc đàm phán, thương lượng, hoặc tham gia các phương án giải quyết tranh chấp khác nhau như đàm phán, trọng tài, hoặc tòa án.
Tuy nhiên, vì đây là một lĩnh vực pháp luật phức tạp, việc tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán nhà thường cần sự hỗ trợ từ luật sư chuyên nghiệp. Để biết thêm thông tin chi tiết và tư vấn cụ thể, bạn nên liên hệ trực tiếp với các luật sư hoặc công ty tư vấn pháp luật có chuyên môn về lĩnh vực này.
Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
- Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP nghị quyết hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự)
- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người khởi kiện. Nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu người bị kiện. Nếu bên bị kiện là cơ quan, tổ chức thì cung cấp giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó.
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, …
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
- Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?
Căn cứ Điều 328, 385 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc đặt cọc có thể được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên về việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu là những bất đồng, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc phổ biến như:
- Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.
- Tranh chấp về phạt cọc và tiền phạt cọc.
Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng quy định. Như vậy, bên mua khi muốn mua mảnh đất sẽ phải tiến hành đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên bán sẽ không bán cho người khác.
Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp vì chưa tìm hiểu rõ thông tin, tình trạng của bất động sản mà đã tiến hành đặt cọc và sau đó đổi ý đòi lại nên dẫn đến tranh chấp phát sinh.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì khi bên mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn trong trường hợp bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng như cam kết thì tiền đặt cọc sẽ trả lại cho bên đặt cọc và phải bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).
Hợp đồng đặt cọc không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên trước khi ký kết cần phải xem xét thật kỹ và thông tin, tình trạng của đất, giá trị giao dịch,….
Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm thỏa mãn một, một số lợi ích nào đó giữa các bên. Khi phát sinh tranh chấp tức là có ít nhất một bên cho rằng lợi ích của mình trong hợp đồng bị xâm pham. Trong trường hợp này, ngoài việc giải quyết thông qua tòa án, các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua các biện pháp khác như: thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án.
Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên trong tranh chấp ngồi lại với nhau bàn bạc, thống nhất tháo gỡ các vướng mắc để loại bỏ tranh chấp. Việc thương lượng dựa trên sự thiện chí của các bên mà không có sự xuất hiện của bên thứ ba.
Đây là biện pháp giải quyết tranh chấp không chính thức. Thông thường ngay từ khi mới phát sinh tranh chấp, các bên sẽ tiến hành trao đổi, thương lượng để giải quyết tranh chấp.
Hòa giải
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải nhằm hỗ trợ, dàn xếp các bên đi đến giải pháp loại bỏ tranh chấp.
Thông thường sau khi biện pháp thương mại bất thành, các bên sẽ tiếp giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà pháp luật có yêu cầu riêng về biện pháp hòa giải. Bên thứ ba tham gia hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức được các bên tin tưởng hoặc cũng có thể là cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan tư pháp.
Trọng tài thương mại
Trọng tài thương mại (TTTM) là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận trong thỏa thuận trọng tài và được tiến hành theo Luật Trọng tài Thương mại 2010. Tuy nhiên, không phải lúc nào có thỏa thuận trọng tài thì TTTM cũng có thẩm quyền giải quyết.
Tòa án
Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng, nếu các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì một bên có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp (Điều 186 BLTTDS 2015). Tùy vào tình huống cụ thể mà tranh chấp hợp đồng đặt cọc có thể được xác định là tranh chấp dân sự (khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015) hay tranh chấp kinh doanh thương mại (khoản 1 Điều 30 BLTTDS 2015).
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án sẽ tuân theo trình tự thủ tục của BLTTDS 2015. Thực tế cho thấy, phương thức giải quyết không phải lúc nào cũng nhanh chóng mà đôi khi kéo dài nhiều năm.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Đối với trường hợp có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân, nhưng dựa vào các yếu tố khác nhau để xác định xem Tòa án nhân dân nào có thẩm quyền xử lý, cụ thể:
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện. Căn cứ vào khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự “1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này”.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Còn đối với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.
Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thường gặp
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:
Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Mục đích khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sau đó. Luật đất đai 2013 quy định đất phải đáp ứng những điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và tài sản khác gắn liền với đất. (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra mặc dù đất chưa được phép chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất; hoặc bên nhận cọc vì trục lợi mà cố tình che dấu thông tin để bên đặt cọc cân nhắc. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến nội dung này; bên đặt cọc thường có lợi thế hơn trong việc đòi lại quyền lợi của mình.
Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp người khác thực hiện thay, cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất. Sự đồng ý này được thể hiện bằng văn bản ủy quyền, công chứng chứng thực theo quy định. Không ít trường hợp người không có quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Từ đó dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất cũng từ đó mà xảy ra.
Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nếu hợp đồng mua bán đất không thực hiện được do bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất; hoặc chỉ có quyền một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu.
Ví dụ:
Ngày 20/4/2021 ông T và ông K ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nội dung hợp đồng là ông K giao cho ông T 60 triệu đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/6/2021. Ngày 20/6/2021 hai bên lập hợp đồng mua bán đất đai và ra văn phòng công chứng làm thủ tục. Văn phòng công chứng từ chối thực hiện thủ tục cho hai ông với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ ông T”. Trong hộ gia đình ông T tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người. Do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông T đại diện bán đất thì hồ sơ mới đầy đủ.
Ông T quay trở về trao đổi với các thành viên trong gia đình nhưng mọi người không đồng ý. Kết quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K không thực hiện được. Hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.
Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….
Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.
Ví dụ:
Ngày 30/2/2021 bà E và bà Y ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Theo nội dung thỏa thuận, bà E giao cho bà Y 80 triệu đồng tiền đặt cọc mua đất. Kể từ ngày bà E giao đủ tiền, bà Y không đưa quyền sử dụng đất tham gia giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào. Hai bên hẹn nhau đến ngày 30/3/2021 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, sau khi đã giao đủ số tiền đặt cọc, ngày 20/3/2021 bà E được biết bà Y đã thế chấp quyền sử dụng đất trên cho ngân hàng M để vay số tiền 5 tỷ đồng và chưa có điều kiện trả ngay. Sau khi đến gặp bà Y để xác minh thì bà Y cũng thừa nhận và đề nghị được trả lại tiền cọc cho bà E. Bà E không đồng ý và hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:
- Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối; không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…
Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện, tiền đặt cọc được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên có thỏa thuận mức phạt cọc. Nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.
Gọi ngay, tổng đài tư vấn pháp luật Online trực tuyến TL Law tư vấn và giải đáp những vấn đề pháp lý nhiều lĩnh vực: Luật Doanh nghiệp, Luật nhà đất, Luật ly hôn, Luật thừa kế, soạn thảo hợp đồng, luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam….Bởi đội ngũ luật sư giỏi, nhiều năm kinh nghiệm, đã xử lý rất nhiều án phức tạp, giải quyết tranh chấp nhanh chóng
”Thành công của khách hàng là thành công của TL Law”.
Ngoài ra, TL Law cung cáp dịch vụ Cố Vấn Chiến Lược & Đào tạo Marketing Toàn Diện cho chủ doanh nghiệp, Starup khởi nghiệp, kinh doanh Online theo xu hướng Marketing Thế Hệ Mới, giúp chủ Doanh Nghiệp hạn chế rủi ro trong kinh doanh,
